杭州部分区域地价下降 土地拍卖成交少

        杭州市国土资源局门户网站显示，杭州12月份还有四宗商业用地出让。至此，2011年的杭州楼市土地市场将落下帷幕。

　　据统计，今年以来杭州主城区卖地金额316.7亿元，同比去年下滑36%，仅相当于2009年的40%，创下三年来新低。成交面积共计2205亩，创近四年新低。

　　这一年的杭州土地市场，可以用“一边是海水，一边是火焰”来形容。前者指的是严厉调控下各个开发商拿地热情的寡淡，后者则是土地出让部门推地的热情，比如光《读地手册》就出了三期，另外还有几次土地出让预告信息，向市场伸出橄榄枝的意思非常明显。

　　卖地收入只有2009年的4成
　　跟不断密集的推地节奏相比，今年杭州的土地市场确实冷清异常。根据杭州市国土资源局公开出让信息，今年以来杭州主城区卖地金额316.7亿元，同比去年下滑36%，仅相当于2009年的40%，创下三年来新低。

　　据了解，2011年杭州主城区共成交土地56宗，成交面积共计2205亩，创近四年新低，甚至比金融危机爆发时的2008年还差。

　　2011年杭州楼市土地的脚步声，是非常杂乱的。

　　1-4月份，新国八条出台，新的土地政策待字闺中，杭州主城区没有宅地出让，仅有几块商业用地成交；

　　5—8月份，“10%保障房配建”新规出炉。这让本就不甚热情的开发商拿地热情再次降温。中小开发商成为拿地主角，大品牌开发商则大多冷眼旁观，不再出手。这段时间里，共有11宗“配建保障房”宅地出让，其中多数地块均未达到“合理价格上限”，仅位于拱墅区拱宸桥单元和滨江西兴单元的两宗超迷你地块进入“竞保障房面积”程序。其中，前者保障房配建比例达到了全国最高的32%。

　　进入三季度后，一些外地资本进入，成为杭州土地市场的“黑马”。另外杭州市一些国企开始出手杭州一些市中心宝地，虽然拿地热情有所上扬，但已难改整年颓势。

　　部分区域土地价格降了一半
　　2011年的杭州土地市场，可谓相当低调。比较典型的表现是土地的价格，之前土地市场出现的高溢价率不复存在，转而被“直接成交”所取代。据统计，杭州主城区今年成功出让的56宗土地中，有32宗没有进入书面竞价程序，基本上均因只有一家单位递交报价而以底价加价100万元直接成交，总面积达1433亩，占全年成交面积的65%。宅地中溢价率最高的是温州天元拿下的拱宸桥单元FG06-R21-24地块，为45.36%。

　　相对来说，商业金融业用地今年无疑更受欢迎，今年出让土地中，溢价率在70%以上的达到了5宗，其中由浙江中铁房产拿下的天城单元地块，溢价率甚至达到了175.1%。

　　而之前频频出现的“地王”现象，今年并没有出现。由新加坡番尼西瓦拿下的和睦A-26地块，最终成交楼面地价为13906元/平方米，这居然成为今年杭州宅地市场的最高价格。

　　临近年底，为了吸引更多开发商参与，新近出让的8宗宅地，均不再要求配建10%保障房用地，这意味着杭州的土地价格，已经变相下滑了10%。不仅如此，有些区域的最终成交价格确实已经出现了较大幅度的下滑。比如之江最近成交的一块宅地，楼面地价8500多元/平方米，相当于该区域的最高“地王价”15281元/平方米，已经拦腰截断了。

　　大品牌开发商纷纷缺席
　　导致土地价格萎靡不振的，显然还是开发商拿地热情不高，角逐不够激烈。今年主城区的拿地开发商阵营中，绿城、滨江、宋都、西子等曾经的拿地大户榜上无名，龙湖、九龙仓、保利、中海等在杭州土地市场上表现凶猛的外来品牌公司，也难觅踪影。比较有名的拿地品牌开发商仅广宇、杭州城建、中天、新天地等少数几个。不少公司甚至今年都没有出现在杭州的土地拍卖现场。

　　对此，一位国企开发商的话也许比较能够说明市场心声：“现在可以选择的好地很多，地价也下滑不少，但是一些好地拿到手后怎么开发，最后卖给谁？这是个问题。因为限购令不放开，开发商就只能造一些面向刚需的产品，对于楼盘的定位来说，空间是很小的。”

　　今年推出了三期《读地手册》
　　虽然已经临近年底，但杭州市国土资源局发布的今年第三期《读地手册》，还是让人感觉到了相关部门在今年土地出让上的意犹未尽。

　　据了解，这期《读地手册》共收录推介了主城区28宗具备出让条件的经营性地块，合计约1586亩。其中，商业服务业用地17宗，土地面积872亩；住宅用地11宗，土地面积714亩。值得一提的是，商业服务业用地超过了住宅用地的规模，成为主角。

　　28宗土地中，其中23宗土地是完全新增的，在之前的《读地手册》中从未出现过，可建面积为244万平方米。这些土地分布在杭州的11个区域，范围非常广泛，这也给了开发商更多的选择余地。这些区域包括申花、祥符、蒋村、城东新城、九堡、钱江新城、长睦、之江等。