开发商重识房地产市场

　　位于北京东南五环附近的一楼盘项目，2011年6月开盘，至今还没卖出去五分之一。“今年十几亿元的销售任务，压力相当大。”该项目开发商坦言。在房价暴涨的年代，对于开发商来说，一年内完成十几亿元的销售任务或许并不困难；但在当前楼市低迷的状况下，开发商们显得有点“扛不住”，开发商似乎从来没有像现在一样“着急卖房子”。

　　“开始以为这次调控就像历次的调控一样，调一阵、松一阵，结果是越调控房价越上涨。限购令出来后，很多开发商都抱有侥幸心理，随着政策的逐步深入，才开始对房地产市场产生了新的认识和预期。”开发商表示。

　　显然，开发商们低估了限购政策的作用，甚至，或许连政策制定者自己都没有料到限购政策对楼市有如此大的冷却效果。限购政策以后，持续不振的销量，一路走低的价格，购房者们的普遍观望，让开发商们不得不面对现实。

　　但是，对于开发商来说，从涨价到降价绝不是一夜之间的事。从2011年2月份实行限购政策开始，直到2011年下半年，北京多个区域楼盘才出现实质性的降价，降价销售对开发商来说无疑是一个极其艰难的决定。

　　“一方面是对利润空间的担忧，一方面是降价可能有损楼盘的声誉。房子卖不出去，降价了或许更不好卖，因为购房者有了还可能再降的预期。”并未“幸免”降价销售的一楼盘营销总监表示。

　　2011年8月开始，以通州领跌的北京楼市各大板块陆续爆出有楼盘降价促销，或推出特价房，楼市的营销大战由此拉开。买房送装修、送面积、送金条、免贷款利息，交诚意金抵房款，分期支付房贷首付……开发商纷纷想出各种促销招数，特价房、超低价起售的房源随处可见。

　　2011年8月至10月，通州楼市“三级跳”，成交均价从1.7万元/平方米降到1.6万元/平方米，再降到1.5万元/平方米。 继而，通州楼市向下探底至1.3万元/平方米。此后，曾经价格飞涨的大兴楼市出现价格跳水……更大范围的降价从北京郊区向市区蔓延。

　　令一些开发商更措手不及的是，在限购所带来的“降价成果”初显时，那些在房价高位时买房的业主，由于受到降价影响，资产缩水，老业主“维权”的事件屡有发生。

　　购房者

　　一部分被限购误伤

　　“限购”政策的严格执行，严重制约了购房需求的释放。限购这一年中，开发商的日子不好过。对于需求方购房者来说，也并没有因为房价的下降而全部“笑逐颜开”。

　　限购政策的出台，让各类需求者或失去购房资格或陷入观望。对于短期投机性需求者来说，限购政策的出台让他们消失殆尽；而改善性需求中，一部分因“限购”被迫放弃改善计划，另一部分则因市场预期不明持观望态度。

　　在中关村上班的小付夫妇在2005年买了一个41平方米的开间。“现在有了孩子，要把老人从老家接来照顾孩子，三代人挤在一间屋子里，实在是不方便。没有北京户口，不允许买第二套房；把房子卖了再买的话，由于没有连续5年的纳税或社保证明，也不具备购房资格。怎么界定‘刚需’，买首套房的就一定是刚需吗？”小付质疑。

　　正是在“限购”政策的作用之下，购房资格显得尤为珍贵。伟业我爱我家研究院分析指出，此种情形下，首次置业、首次改善、多次改善类需求在户型及产品选择方面出现了一些变化，主要体现在：多次改善类需求严重萎缩，首次置业、首次改善类需求开始升级。也就是说，考虑到短期内“限购”政策难于退出，一部分首次置业、首次改善类购房者开始寻求一步到位产品。伟业我爱我家研究院的数据显示，2011年，北京三居室户型成交占比为27.5%，同比上升3.2个百分点。

　　事实上，由于限购政策对户籍及社保纳税年限的严格限制，刚性需求同样受到了不小的冲击。数据显示，原本贡献北京楼市超过三分之一总成交量的外地购房需求减少量超过七成。

　　在北京工作4年多的小徐在2010年下半年时，一直准备出手买房。“已经看好了一个位置不错的二手房小区，正在犹豫的时候，没想到政策变脸那么快，我马上就被限购了。”小徐无奈地说。由于小徐此前换过一次工作，前3年在北京有连续的纳税，但之后跳槽到一家总部在上海的北京分公司，纳税和社保都在上海缴纳，无法满足限购政策中规定的“连续5年纳税或社保证明”。因此，小徐在北京购房的梦想至今未实现。“犹豫了一下，晚了一步，在北京买个房子恐怕要晚上五年十年了。”小徐说。

　　市场

　　量价齐跌库存升

　　限购政策经过一年的执行之后，购房需求受到限制，楼市成交量明显萎缩。

　　数据显示，2011年，北京一手房成交约5.86万套，同比下降33.0%；成交均价22422元/平方米，同比上涨7.8%。对比来看，2011年成交量创5年以来新低，均价涨幅为5年来最低水平。根据链家地产市场研究部统计，2011年在京中小房企新增项目签约率不足3成，大部分项目处于滞销状态。

　　2011年，北京二手房成交(过户)约10.9万套，同比下降37.8%；伟业我爱我家数据显示，成交均价22772元/平方米，同比上涨7.5%。对比来看，2011年全年二手房市场成交量降至最近3年以来的最低点，成交均价涨幅明显变小。

　　限购这一年中，成交量的大幅下跌让楼市库存量大增。北京市住建委网站显示，截至2012年2月12日，北京现房库存达39952套，创下近3年来新高。

　　伟业我爱我家市场研究院分析认为，库存量增加致使开发企业的资金压力增大，多数企业会放缓项目的投资、建设速度，节省企业资金支出；此外，部分企业还将竭尽全力保证销售率，不排除继续降价的可能性。

　　在低成交量、高库存量以及降价求生的重压下，房企拿地的意愿大大减少。有统计显示，万科、雅居乐、招商、中海、保利、富力、恒大、华润、金地、绿城等十大房企的拿地投入不及2007年，略比经济危机的2008年高出一些，土地市场一片萧条。

　　“拿地首先是要有资金，现在是开发商最缺钱的时候。银行的开发贷款贷不下来，房子卖不出去，预售款也收不上多少，资金不能回笼就不能快速周转拿地进行下一轮开发。而且，现在拿地和以前不同了，经历此番调控，开发商更加理性、谨慎，步子不敢迈得太大。这一年自然就没出什么地王。”一位开发商表示。

　　北京市国土局的数据显示，2011年，北京的土地市场，实际土地供应总量为5970公顷，完成全年供地计划的92%，这也是近三年来北京首次没有完成年度供地计划。其中，住宅供地仅有59宗，土地面积468万平方米，同比下降39.0%；土地规划建筑面积930万平方米，同比下降36.0%。年平均溢价率仅为8.9%，绝大多数土地均以底价成交。