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农村集体用地建公租房 一箭三雕

来源:东北之窗   日期:2011-12-04  作者:fanfan


        一、解决公租房土地来源

  二、让农村建设用地盘活

  三、让“租房”一族有去处

  日前,《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(以下简称新规)正式颁布实施,用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地,还可以购买集体建设用地,但不得用于商品房开发。几天后,广州市住房保障办透露:为鼓励社会力量参与保障房建设,社会力量可利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。这意味着,小产权房仍不能解禁,但广州市企业和社会力量却可通过购买或租借集体建设用地方式,参与公租房等保障房建设。

  新规本意:

  让农民分享工业化城镇化成果

  广州市国土房管局有关负责人接受羊城晚报记者采访时表示,集体建设用地使用权流转是在集体建设用地所有权不变的前提下,集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移,包括出让、出租、转让、转租、抵押等形式。

  “该办法的出台,标志着广州市集体建设用地将可以合法化流转,为农村集体建设用地进入市场提供了通道。也就是说用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地,还可以购买集体建设用地。这对于让农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果,提高集体建设用地使用效率具有革命性意义。

  同时,有利于增加建设用地的有效供给,缓解国有建设用地供应不足的紧张状况。

  如何操作:

  是否出让出租农民自己做主

  该负责人表示,集体建设用地使用权流转,保留了农民集体土地的所有权,采用出让、出租等方式将建设用地使用权进行流转,挖掘出集体建设用地的巨大价值。

  具体操作是,首先,是否出让、出租由农民自己做主。新规明确,集体经济组织要通过成员或成员代表会议,取得2/3以上成员或成员代表同意、进行公示、进行公证后方可取得同意流转书面证明材料。

  第二,出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益,归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有,纳入其集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户,专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出。

  第三,集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后,剩余部分的使用,由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定,使用情况应当向集体经济组织的成员公开。按法定程序决定的收益使用方案,应报镇人民政府(街道办事处)备案。政府不参与收益分配。

  另外,为保障集体建设用地的价值,新规明确,集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。该负责人解释,这主要考虑从权属性质、融资功能、市场风险、规划管制、收益等方面来衡量,集体建设用地使用权与国有建设用地使用权的市场价格是有区别的;同时从保障农民合法权益、规范培育集体建设用地流转市场的角度综合评估,按国有土地基准地价的一定比率确定,防止出让价格过低。

  好处多多:

  解决公租房用地,盘活农村地

  值得一提的是,新规明确,集体建设用地用于商品房开发,或不按照批准的用途使用集体建设用地的,将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。也就是说,“小产权房”仍不能解禁。

  不过,利用农村集体用地建设保障房则是允许的。日前,广州市在保障房建设提出了新思路:为鼓励社会力量参与进来,在用地政策方面,广州首次提出,社会力量可利用自有存量建设用地、农村集体建设用地和政府储备土地建设公共租赁住房。社会力量利用政府储备土地建设的公共租赁住房,其建设用地使用权可采取土地公开出租方式取得,其中,出让年限按照30年确定,出租按年收取年租金,以解决建设启动资金问题。

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